등기부등본 '이것' 없으면 위조? 무료로 열람부터 진위 판별까지

목차

• 등기부등본이란? 꼭 확인해야 하는 이유
• 등기부등본 무료 발급 방법
• 등기부등본 보는 법: 항목별 체크포인트
• 이런 등기부등본은 의심하세요｜위조 판별법
• 부동산 사기 실제 사례로 보는 체크리스트
• 등기부등본 외에도 꼭 확인해야 할 것들
• 마무리: 부동산 거래 전 체크포인트와 중요한 사실

등기부등본이란? 꼭 확인해야 하는 이유

부동산 거래나 임대차 계약을 준비할 때 가장 먼저 꼼꼼이 체크해야 될 문서가 등기부등본입니다. 계약에 해당 부동산이 누구 소유인지 근저당이나 가압류 가처분 등 문제가 없는지를 판단할 수 있는 공식 서류입니다.

등기부등본은 크게 세 가지 항목으로 구성됩니다. 표제부(기본 정보), 갑구(소유권), 을구(권리 관계)입니다. 이 항목들을 통해 거래 대상 부동산이 믿을 수 있는 물건인지 판단하게 되죠.

문제는 많은 분들이 부동산 중개사가 보여주는 인쇄물이나 사진만 보고 안심한다는 점입니다. 요즘은 위/조작된 등기부등본 사례도 있어 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.

등기부등본 무료 발급 방법

등기부등본은 누구나 인터넷등기소 사이트에서 직접 열람하거나 발급할 수 있습니다. 정식 발급 시 유료로 700원이 들지만? 열람만 할 경우 무료라는 사실

절차는 다음과 같습니당:

1. 인터넷등기소 홈페이지(www.iros.go.kr) 접속
2. 상단 메뉴에서 ‘열람하기’ 선택
3. 주소 또는 지번으로 해당 부동산 검색
4. 표제부/갑구/을구 모두 선택 후 열람

열람은 단순 확인 용도로 사용할 수 있으며, 법적 효력을 갖는 발급본은 유료입니다.

유료로 발급 받는 공식 문서는 인쇄가 바로 가능해야 (프린터기 준비) 합니다. 화면 캡처를 하거나 조작 우려가 있기 때문에 공식 PDF 원본을 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본 보는 법: 항목별 체크포인트

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지 파트로 나뉘며 각각의 항목이 어떤 의미를 가지는지 아는 것이 중요합니다. 부동산 거래나 임대차 계약 전에 이 내용을 이해하고 확인하면 사기를 예방하고 안전한 거래에 도움이 됩니다.

1. 표제부 — 부동산 기본 정보

표제부는 해당 부동산의 기본적인 신분증 같은 역할을 합니다. 여기에는 주소, 지번, 건물의 종류, 면적, 구조, 건축일자 등이 적혀 있습니다.

특히 중요하게 봐야 할 부분은 다음과 같습니다:

• 지번 및 주소: 실제 계약하려는 물건과 동일한지 확인
• 면적: 계약서 상 면적과 불일치 여부 확인
• 건물 용도: 주택인지 상가인지, 또는 근린생활시설인지 구분

2. 갑구 — 소유권 및 권리 변경 사항

갑구에는 해당 부동산의 소유자 정보와 소유권 변동 내역이 기록되어 있습니다. 지금 이 부동산이 누구 명의로 되어 있는지, 과거에는 누가의 소유권이 있었는지가 이 구역에 나옵니다.

주의깊게 확인할 내용은 아래와 같습니다:

• 현재 소유자 성명: 계약 상대방과 동일한 인물인지 반드시 대조
• 이전 소유권 이력: 빈번한 매매나 지분 이전이 있는 경우 주의
• 가등기 여부: 소유권 이전을 전제로 한 조건부 등기는 위험 신호

3. 을구 — 담보, 채권 등 권리 관계

을구에는 해당 부동산에 근저당, 전세권, 가압류, 압류, 가처분 등 ‘타인의 권리’가 설정된 내역이 기록됩니다. 쉽게 말하자면 이 부동산을 담보로 빌린 ‘얹혀 있는 빚이나 권리’가 무엇인지 보는 곳입니다.

가장 제일 주의할 점은 다음과 같습니다:

• 근저당권: 금융기관이 설정한 담보 — 경매 위험
• 전세권: 기존 세입자의 권리 유무 — 보증금 중복 우려
• 가압류/가처분: 법적 분쟁 중일 가능성 — 계약 주의

을구에 아무 기록이 없으면 ‘깨끗한 부동산’일 가능성이 높지만, 기록이 있을 경우 계약 전 전문가 상담을 권장합니다.

이런 등기부등본은 의심하세요｜위조 판별법

최근에는 등기부등본을 캡처하거나 조작한 사례로 사기를 당하는 일이 많아졌습니다. 아래 사항들을 통해 위조를 빠르게 판단할 수 있습니다:

• 공식 발급본에는 항상 ‘발급번호’와 ‘QR코드’가 포함되어 있어야 합니다.
• 항목 순서(표제부 → 갑구 → 을구)가 이상하거나 누락되면 위조 가능성을 의심해야 합니다.
• 화면 캡처 이미지나 PDF 수정본은 조작이 쉬우므로 반드시 인터넷등기소에서 직접 열람/발급하세요.
• 갑구의 소유자 명의와 계약 상대방이 다른 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.
• 을구에 근저당이 있었는데 누락된 문서라면 고의로 삭제 했을 가능성도 확인해야 합니다.

인터넷등기소 공식 홈페이지에서 정식 발급번호가 포함된 원본 문서를 꼭 열람하세요.

부동산 사기 실제 사례로 보는 체크리스트

단순히 등기부등본만 잘 확인했더라면 피할 수 있었던 실제 부동산 사기 사례가 종종 있습니다. 아래는 대표적인 피해 유형들입니다.

1. 등기부 위조 전세사기

중개업소에서 보여준 등기부등본에 근저당이 없는 것처럼 조작된 사례가 있었는데요? 나중에 실제 확인해보니, 을구에 2억 원짜리 근저당이 잡혀 있어 전세금 대부분을 돌려받지 못한 경우도 있습니다. 이 경우 임차인은 등기부 원본을 직접 열람해 보지 않고 중개업소 제공 인쇄물만 믿고 계약을 체결했습니다. 을구 확인만 했어도 이 피해는 충분히 예방할 수 있었습니다.

2. 공유지분 임대 사기

갑구를 자세히 보면 소유자가 단독이 아닌 2인 이상 지분 소유인 경우가 있습니다. 이럴 때는 계약 상대방이 공동 소유자 전원의 동의 없이 단독으로 임대 계약을 체결해 사기로 이어지는 사례가 있습니다. 실제로 임차인은 등기부에 ‘공유’ 표시가 있는지도 모르고 계약했고, 나중에 다른 지분자가 이 계약을 무효화 하면서 계약이 무효 처리되었습니다. 갑구에서 ‘공유’ 지분 표시가 있다면 공동 소유자 전원의 동의서나 위임장을 꼭 확인해야 합니다.

3. 실거래가 위장 사기

등기부상 매매가는 1억 2천인데, 계약서상엔 1억 8천으로 기재해서 더 비싸게 파는 경우도 있습니다. 갑구의 최근 소유권 변동과 매매가 확인을 통해 실제 거래가를 비교해볼 수 있습니다. 한 매도인은 등기부에 찍힌 1억 2천 매매기록을 숨기고, 리모델링을 빌미로 6천만 원을 부풀려 매도했습니다. 최근 매매가가 과도하게 저렴했다면, 시세 조작 가능성도 함께 의심해야 합니다.

이런 사례를 방지하려면, 아래 항목을 꼭 체크하세요:

• 갑구: 소유자와 계약 상대가 동일한가?
• 을구: 근저당, 가압류, 전세권 등 존재 여부
• 표제부: 면적, 주소, 용도 등이 계약서와 일치하는가?

한국공인중개사협회 공식 홈페이지에서도 중개사 번호 등록 확인 계약 전 체크할것들을 확인할 수 있습니다.

등기부등본 외에도 꼭 확인해야 할 것들

등기부등본 외에도 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 서류와 절차가 있습니다.

1. 확정일자 등록 여부

전입신고를 마친 후 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 전세보증금 보호가 가능합니다.

2. 전입신고 타이밍

대부분의 세입자들이 이사 당일 이후 신고하는데, 가급적 이사 당일 또는 직후 바로 전입신고를 해야 보호받을 수 있습니다.

3. 위임장과 인감증명서

등기부 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행할 경우, 반드시 위임장과 소유자의 인감증명서를 요구해야 합니다.

4. 공식 사이트에서 직접 조회

인터넷등기소 외에 유사사이트 또는 중개업소 발급본은 신뢰하지 마세요. 등기부 정보는 인터넷등기소에서 직접 열람하는 것이 가장 안전합니다.

마무리: 부동산 거래 전 체크포인트와 중요한 사실

마지막으로, 부동산 계약 전 아래 사항을 꼭 체크해 보아요:

체크리스트

• 인터넷등기소에서 등기부등본 직접 열람 확인
• 갑구, 을구 항목 이상 여부 꼼꼼히 확인
• 소유자와 계약 상대가 동일한지 확인
• 전입신고와 확정일자 등록을 당일에 처리
• 위임장과 인감증명서 등 기본 서류 챙기기

꼭 알아두어야 할 포인트

가장 중요한 점은요, 등기부등본은 기본적으로 공신력이 없는 문서 입니다. 다시 말하면 현재 등기부에 있는 정보가 "다"가 아닐 수 있다는 등기소의 일종의 미꾸라지식 핑계입니다.

법적인 문제가 일어나면 공식 등기부에 나오지 았았던 정보라도 시간차로 인해(발급받는 시간-계약 사이) 생긴다면 등기소는 그에대해 책임을 떠안지 않습니다. 그렇기 때문에 이 점은 요즘같이 다양한 사기가 존재하는 부동산 시장에서 굉장한 약점으로 지적받고 있습니다.

등기부등본은 나를 지켜주는 방패이지만 동시에 이러한 약점을 보완하기 위해 계약서에 꼭 명시해야 합니다.

"현 계약 시점에서의 등기부등본에 나타나지 않은 정보로 인해 매수인에게 불리한 상황이 생긴다면 계약을 무효로 하고 매도인은 XX만큼 배상한다"등 기본적으로 위조된 등기부 등본에 대한 방패막을 꼭 계약할때 요구하시길 권장드립니다.

이렇게 10분 정도만 투자하셔도 큰 피해를 예방할 수 있으니, 꼭 실천해보시길 권합니다.

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