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세입자 아래 또 세입자가? 전대차 계약에 숨은 함정과 보증금 확보하기

삼잘알 2025. 7. 26. 07:30

🧾 목차

전대차 계약서 앞에서 당황한 한국 세입자, 도시 배경, 리얼 상황 묘사

내 거액의 전세금, 확정일자 만으로는 보증 불가능?

거액의 보증금 마련 후에 드디어 전세 계약서 쓰고 확정일자까지 받았지만... 나중에 보증금을 돌려받지 못하게 되는 일이 생긴 사례가 많습니다. 확정일자는 말 그대로 '계약된 날짜를 증명'해주는 제도일 뿐이고, 순위 싸움에서는 항상 선순위가 아니라는건 모두 알고 계시죠.

다시 말해 등기부등본상 선순위 근저당이 있다면 전세 세입자는 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 확정일자만 받고 등기 확인을 안 하면 나중에 배당 순위에서 밀려 보증금을 날릴 수도 있는 겁니다.

대항력과 우선변제권, 뭘 먼저 확보해야 할까?

많은 분들이 확정일자만 받으면 끝이라고 생각하지만, 대항력과 우선변제권은 전혀 다른 개념입니다. 대항력은 입주와 전입신고, 우선변제권은 확정일자와 점유(직접 살고 있는것 혹은 짐이 갖춰져 있는 상태)가 충족돼야 생깁니다.

둘 다 제대로 갖춰야 진짜 보호가 되는데, 이걸 몰라서 나중에 분쟁에 휘말리는 경우가 정말 많습니다. 심지어 임대인이 바뀌거나 건물이 경매로 넘어갔을 때, 세입자가 그 집에 계속 거주할 수 있는지도 대항력에 달려 있습니다.

전세 계약인데 또 다른 세입자? 전대차의 함정

예컨데 전세를 구했는데, 계약 상대방이 알고 보니 건물주가 아니라 또 다른 세입자였던 경우가 있습니다. 이걸 '전대차 계약'이라고 하는데, 말 그대로 기존 세입자가 다른 사람에게 다시 임대하는 구조입니다.

문제는 임대인의 동의가 없는 전대차는 법적으로 무효일 수 있다는 사실...그리고 전대차는 법적으로 전차인에게 "이 계약은 전대차"라는 언급이 없는 계약은 무효입니다.

전차인은 실제로 점유하고 있어도, 보증금을 지킬 방법이 없습니다. 원래 임대인에게 퇴거 통보를 받으면 대응하기도 어렵습니다. 기본적으로 전차인은 임대인(계약한 사람이 아닌 실제 건물주)에게 대항할 수 없기 때문이죠.

특히 중개사가 개입하지 않은 개인 간 계약이라면 책임의 소지가 모호해 임대인 동의 여부를 아예 확인하지 않은 채 계약을 체결하는 일도 많습니다.

내 계약서, 정말 안전한 계약일까?

전대차 계약에서 가장 위험한 건 계약서에 '전대차'라는 표현이 없고, 단순히 임차인 간 거래처럼 처리되는 경우입니다. 이런 경우 법적 지위가 매우 불안정해지고, 건물주가 모르는 상태라면 보증금 반환 청구조차 어려워집니다.

그렇기 때문에 계약 전에는 반드시 등기부등본을 열람하고, 계약 상대방이 실제 건물 소유자인지 또는 전임차인인지 확인해야 합니다. 인터넷등기소에서 주소만 있으면 누구나 등기부를 700원에 열람 확인할 수 있습니다.

어떻게 확인하냐구요? 등기와 건축물 대장에 모두 서류에 '임대인' 이름이 적혀 있는 사람과 반드시 명의가 일치하는지 대조해야 합니다.

전대차 계약서, 잘못 쓰면 보증금 날릴 수 있습니다

요새 집도 그렇고 상가도 그렇고... 월세가 잘 빠지지 않다보니 소위 "깔세"라고 칭하는 전대차를 종종 계약합니다. 그런데 전대차 계약을 하더라도 계약서만 잘 쓰면 안전하다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 임대인의 서면 동의가 누락된 전대차 계약서는 법적 효력이 크게 떨어집니다.

특히 계약서에 '전대차'라는 문구 없이, 그냥 '임대차 계약서'처럼 포장된 문서는 위험하겠죠. 이 경우, 전차인(후속 세입자)은 자신이 어떤 법적 지위에 있는지조차 모른 채 계약을 맺게 되는 겁니다.

문제가 생기면 임대인은 "나는 그런 계약을 한 적 없다"고 주장할 수 있고, 전차인은 누구에게 보증금을 받아야 할지 모르게 됩니다. 앞서 언급드렸지만, 기본적으로 전차인(전대차로 들어온 임차인)은 본래 임대인(건물주)에게 권리를 지키겠다고 대항할 수 가 없습니다.

그래서 보통 1~2달 단기 임대를 위한 잠깐의 거주나 잠깐의 장사를 위해 전차인은 쉽고 빠르게 퇴실하기 위해서 전대차 계약을 하곤하죠. 하지만 반대로 계속 머무르거나 거주하고 싶다는 전차인을 위해 손을 들어줄 사람은 아무도 없습니다.

전대차 계약서 작성 시 꼭 들어가야 할 항목

첫째, 계약 상대방이 원임차인인지 확인하고 건물 소유자 명의의 임대인 동의서가 첨부돼야 합니다.

이 동의서는 단순한 구두가 아닌 서면으로 명시된 문서여야 하며, 원본 또는 등본 형태로 계약서에 첨부하는 것이 안전합니다.

둘째, 보증금 책임 주체가 누구인지 명확히 해야 합니다. 전차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 대상이 누구인지 불명확하면 분쟁 시 매우 불리합니다.

통상 보증금은 원임차인이 반환하지만, 계약서에 따라 건물주가 반환 책임을 지기도 하므로 명시가 핵심입니다.

셋째, 계약 종료 시 책임 귀속과 손해배상 조건을 명확히 기재해야 합니다.

불법 전대 발생 시, 누구 책임인가요?

가장 빈번한 분쟁은 전대차 계약이 성립되지 않았는데 전차인이 점유하고 있는 경우입니다. 이럴 경우 임대인은 전차인에게 바로 퇴거 요청을 할 수 있으며, 원임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전차인은 점유하고 있어도 법적으로 보호받을 수 없기 때문에, 사실상 불법 점유자로 간주됩니다. 심지어 보증금도 법적으로 돌려받을 방법이 없어요! 계약이 무효이기 때문입니다.

따라서 계약 전 반드시 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하고, 계약 상대방의 지위를 확인해야 합니다.

전세사기, 전대차, 미등기… 위험요소는 계약 전에 보입니다

임대차 계약에서 가장 중요한 건 '눈에 안 보이는 위험요소'를 미리 감지하는 것입니다. 건물 등기 상태, 계약 상대방의 법적 지위, 보증금 보호 조건은 모두 사전에 확인이 가능합니다.

계약서를 작성할 때는 중개사에게 맡기더라도, 직접 확인하고 이해하지 않으면 결국 모든 책임은 세입자에게 돌아옵니다. 특히 전대차 계약은 법적으로 매우 취약한 구조이기 때문에, 전차인이라면 반드시 서면 동의 여부부터 확인해야 합니다.

좋은 집을 찾는 것도 중요하지만 "너무 좋은집이야" 혹은 "이 집 빨리 나가요~" 등에 휘말려 덜컥대로 계약 했다간 큰일이 날 수 있습니다. 이 포인트는 비단 집 뿐만 아니라 상가 계약에도 적용이 되기 때문에 무엇보다 내 돈을 지키는 구조부터 챙기는 것이 더 중요합니다.

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