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권리금 날릴 뻔… 미등기 상가 계약 때 필수 체크사항 총정리

삼잘알 2025. 7. 23. 07:30

상가 계약 전 등기부등본과 계약서를 확인 중인 한국 남성과 여성, 부동산 사무실, 계약 펜과 노트북이 놓인 풍경

미등기 상가 계약, 권리금 보호… 놓치면 손해 보는 필수 확인사항

1부. 미등기 건물이란? 계약 전 반드시 확인할 점

– 미등기 건물의 정의와 실제 사례

부동산 계약서를 작성하러 갔는데, “아직 건물 등기는 안 돼 있는데 괜찮을거에요.”라는 말을 들으셨다면 반드시 스탑하고 다시 생각해보셔야 합니다. 미등기 건물이란 건축은 완료됐지만 법적으로 등기가 앖는 상태의 건물을 말합니다. 보통 다가구나 소형 상가, 신축 오피스텔 등에서 자주 나타나는 상황입니다.

실제 사례중에서도 건물주는 “등기야 금방 할 거니까 걱정 마요. 나중에 하면 되죠.”라고 말하며 계약을 유도하지만, 건물이 존재하지 않는 것으로 간주되는 경우도 있습니다. 이때 발생하는 가장 큰 문제는 임차인이 법적인 보호를 받기 어려워진다는 점입니다.

– 토지등기만 있는 경우의 리스크

“토지 등기는 있으니까 괜찮아요~”는 말도 자주 듣게 됩니다. 그러나 건물 등기와 토지 등기는 별개입니다. 건물 등기가 없는 경우, 해당 건물이 합법적으로 존재하는지 여부조차 판단이 어렵기 때문에, 임대차보호법 상의 권리도 제대로 주장할 수 없게됩니다.

특히 상가 계약의 경우, 대항력이나 확정일자를 통해 임차인의 권리를 주장하려면 건물의 등기가 전제조건이 되어야 합니다. 토지 등기만으로는 임대차 계약이 성립했다고 보기 어렵기 때문이죠. 그래서 실제로 계약을 진행하기 전에는 반드시 건물 등기 여부를 확인해야 합니다.

– 건축물대장과 등기부등본의 매치 확인 방법

그렇다면 건물이 미등기인지 아닌지는 어떻게 확인할 수 있을까요? 가장 먼저 확인할 것은 건축물대장입니다. 건축물대장은 해당 건물이 관할 구청에 준공 승인을 받고 정식으로 등록된 상태인지를 알려줍니다.

이후 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아, 건축물대장 상의 주소·용도·건물명과 일치하는지 확인해야 합니다. 인터넷등기소에서 열람 가능하며, ‘갑구’, ‘을구’가 모두 존재하는지도 확인 포인트입니다.

건물 등기부가 없다면 임대차 계약은 법적으로 위험할 수 있으며, 추후 권리금·보증금 반환에도 큰 제약이 따르게 됩니다. 서두르지 마시고, 반드시 건축물대장과 등기부등본을 나란히 비교해 보시는 것을 추천드립니다.

등기 안 된 상가, 계약해도 괜찮을까?

– 임대차계약서만으로 안전할까?

실제로 상가를 임차하면서 “등기는 나중에 해줄게요~”라는 말을 듣고, 임대차계약서만 작성한 채 계약을 마무리하는 경우가 있습니다. 하지만 등기되지 않은 건물에서는 계약서만으로는 임차인의 법적 권리가 제대로 보장되지 않을 수 있습니다.

예를 들어, 계약 후 확정일자를 받아도 건물 등기가 없으면 대항력이 발생하지 않으며, 확정일자의 효력도 미약합니다. 등기되지 않은 건물은 법적으로는 ‘존재하지 않는 것’으로 간주될 수 있기 때문입니다.

즉, 등기가 완료되지 않은 상가에서의 계약은, 서류상으로는 임대차가 성립해도, 제3자나 법원에서는 인정을 받기 어렵습니다. 이로 인해 보증금, 권리금, 계약 갱신 등의 권리가 제대로 행사되지 못할 가능성이 큽니다.

– 대항력 vs 확정일자 vs 우선변제권 정리

상가 임차인에게 중요한 권리는 크게 세 가지입니다: 대항력, 확정일자, 우선변제권. 그러나 이 권리들은 모두 ‘건물의 등기가 존재하는 경우’에만 유효하게 작동합니다.

  • 대항력: 사업자등록 완료 + 실제 점유 + 건물 등기 필요
  • 확정일자: 계약서상 날짜 인증이지만, 등기 없는 건물엔 법적 효력 약함
  • 우선변제권: 보증금 일부를 우선 회수할 수 있는 권리. 역시 등기 전제조건

세 가지 권리 모두 ‘건물 등기가 있어야’ 작동한다는 점을 기억해 두셔야 합니다. 임대차계약서만 믿고 들어갔다가는 점유 중에도 권리를 주장 못 하고 쫓겨나는 일도 발생할 수 있습니다.

– 미등기 상가에서 권리금 보호받는 방법

그렇다면 미등기 상태라면 권리금은 무조건 손해를 보게 될까요? 꼭 그렇지는 않지만, 보호받기 위해서는 몇 가지 조건이 반드시 필요합니다.

첫째, 계약서에 권리금 항목이 명확히 기재되어 있어야 하고 실제 권리금 거래 내역을 입증할 수 있는 증빙 자료가 있어야 합니다. 단순히 구두로 "권리금 2천만 원 주기로 했어요"는 법적 보호 대상이 아닙니다.

둘째, 상가임대차보호법의 보호 대상이 되려면 등기된 건물이어야 하며 임차인의 권리(대항력 등)를 인정받기 위해 사업자등록 및 점유 요건도 충족되어야 합니다.

셋째, 권리금 회수 기회 방해 금지 조항도 현실에서는 잘 적용되지 않습니다. 건물주가 “저는 새 임차임 안 받을 거에요~”라고 하면, 권리금 회수를 위한 다음 임차인을 못 들이게 되는 경우도 많습니다.

결국 내가 내고 지켜온 권리금은 사후 보전이 아닌 ‘사전 대비’가 핵심입니다. 계약 전 등기 여부 확인, 권리금 문서화, 점유 입증 자료 확보까지 준비되어야 실제로 권리를 지킬 수 있습니다.

상가임대차 보호법 실전 적용 꿀팁

– 대항력 발생 기준과 날짜 계산법

상가 임차인이 계약 이후 자신의 권리를 주장하기 위해서는 대항력이 필수입니다. 대항력이란 건물주가 바뀌어도 임차인이 계속 영업할 수 있도록 보호해주는 권리입니다.

이 대항력은 임차인이 실제 점유를 시작하고, 사업자등록을 완료한 시점부터 발생합니다. 따라서 단순히 계약서를 썼다고 끝나는 것이 아니라, 사업자등록 신청 → 현장 입주 → 영업 개시까지 마쳐야 대항력이 생깁니다.

입주일과 등록일이 다를 경우에는 사업자등록일 기준으로 판단하는 경우가 많으므로, 날짜를 꼼꼼히 체크하셔야 합니다.

– 권리금 회수 기회가 보장되지 않는 사례

상가임대차보호법에는 ‘권리금 회수 기회 방해 금지 조항’이 있습니다. 이는 임차인이 후속 임차인에게 권리금을 받고 나가려는 상황에서, 건물주가 부당하게 계약을 방해하면 안 된다는 취지입니다.

하지만 현실에서는 “나는 직접 사용하려고 한다”, “건물 리모델링 계획이 있다” 등으로 정당한 사유를 주장해 권리금 회수 기회를 제한하는 경우가 많습니다. 이럴 땐 법적으로 다투는 데 시간이 오래 걸리고, 비용 부담도 큽니다.

권리금은 법적으로 보장된 수익이 아니며, 계약 시점에서 확실하게 서류화하고, 건물주의 협조 여부까지 확인하는 것이 중요합니다.

– 표준 임대차 계약서 활용법

상가 계약을 맺을 때는 국토교통부가 제공하는 ‘표준 상가임대차계약서’ 양식을 활용하는 것이 좋습니다. 이 계약서에는 권리금 관련 항목, 보증금 및 차임 내용, 계약해지 조건 등이 명확히 정리되어 있습니다.

한국공인중개사협회나 공공 포털에서 해당 양식을 무료로 내려받을 수 있으며, 중개사가 임의로 만든 계약서보다는 표준양식을 기준으로 협상하는 것이 훨씬 안전합니다.

또한, 계약서 상 권리금 조항과 특약사항은 반드시 따로 복사 보관해두는 것이 좋습니다. 나중에 법적 분쟁 시 결정적인 증거가 됩니다.

마무리하며: 계약 전에 반드시 다시 확인하기

상가 계약은 단순한 임대차가 아니라 수천만 원 수억 원의 권리금과 보증금이 걸린 중대한 재산 행위입니다. 부동산 중개보수도 상가는 환산보증금의 0.9%기 때문에 주택보다 세입자로서는 훨씬 부담입니다.

특히나 장사가 아주 잘 되는 곳으로 유명 해져서 내가 권리금까지 전부 내고 양도를 받았지만 미등기 건물일 경우 결국 법의 보호를 못받아 쫒겨날 수도있는 처지가 될 수 있습니다. 계약 할때의 확인서류 하나 계약 문구 하나가 수년 후 분쟁의 불씨가 될 수 있습니다.

이 글에서는 미등기 건물에 대한 체크 리스트를 알아보았습니다. 조금만 더 신중하게, 실제 등기 상태와 계약 구조를 이해하고 접근한다면, 부동산 계약도 훨씬 안전하고 유리하게 진행하실 수 있습니다.

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